Kao najveći dobitnici iz srpske tranzicije zasigurno će izaći kupci obezvređenih državnih preduzeća. Jer, njihov ulog uglavnom nisu bile licence i delatnost već građevinsko zemljište, odnosno pravo njegovog korišćenja. Tako su vladari privatizacije za malo novca došli do fabrika, koje će zameniti novim stambenim, poslovnim ili komercijalnim kvadratima i višestruko zaraditi.
Princip je uvek isti. Potencijalni kupci najpre prouče generalni plan Beograda, pa novac ulažu u preduzeća smeštena na lokacijama predviđenim za druge namene. Kako ih kupoprodajni ugovor obavezuje da delatnost zadrže tri ili pet godina, u međuvremenu pokreću postupak za izmenu plana detaljne regulacije i njegovo prilagođavanje generalnom. Kada se stvore urbanistički uslovi i isteknu ugovorene obaveze gase proizvodnju ili je izmeštaju na neko drugo mesto. Tako dobijaju pravo korišćenja građevinskog zemljišta koje obično prelazi iz jeftinijeg – industrijskog u skuplje višerangirano – komercijalno.
Primera ima na pretek. Filip Cepter je 2003. godine iz stečaja za samo 13 miliona evra kupio Brodogradilište Beograd koje se prostire na oko 20 hektara. Iskoristio je pogodnost generalnog plana, u kome je ova zona označena kao industrijska sa mogućnošću transformacije u gradski centar što znači da može da bude i stambena i poslovna i komercijalna. Tri godine kasnije pokrenuo je izmenu plana, a brodogradilište koje mu donosi profit neće gasiti već ga seli na Dunav. I za to ima opravdanje. Dunav mu pruža više mogućnosti nego Sava.
Na sličan način do zemljišta su došli kupci fabrike kotrljajućih ležajeva u Knez Danilovoj ulici (oko dva hektara), fabrike čarapa Partizanka na Zvezdari , BIP pivare kod Mostarske petlje (oko četiri hektara), Luke Beograd (oko 200 hektara), na obali Dunava, fabrika konfekcije Beko na Dorćolu (4,3 hektara), Žitomlina (120 hektara), na obali Dunava, Remontnog preduzeće Autokomanda(oko sedam hektara), Industrije precizne mehanike na Voždovcu (oko četiri hektara), a po istom principu trebalo je da budu prodate fabrika traktora IMT (oko 35 hektara) i Industrija motora Rakovica (oko 23 hektara).
– Formalno kod nas se prodaju preduzeća, a u suštini se trguje zemljištem. Pojedinim preduzećima država je bez ikakve naknade prenosila zemljište, kupci su dobijali dozvolu za gradnju, a neplaćenu cenu zemljišta koja pripada državi uračunavali u buduće kvadrate i tako zarađivali. Gašenjem delatnosti privatizovanog preduzeća vlasniku prestaje svako pravo korišćenja zemljišta. Ali mi nemamo efikasne državne institucije koje bi taj proces kontrolisale – tvrdi Verica Barać, predsednica Saveta za borbu protiv korupcije.
Budući da je država vlasnik celog zemljišta, bez obzira na to da li ga je stekla nacionalizacijom ili svojim sredstvima, ona, prema Zakonu o planiranju i izgradnji, ima pravo da ga ustupi na korišćenje isključivo za urbanističkim planom utvrđenu namenu objekta. To znači da svaka promena namene korišćenja iziskuje raspisivanje konkursa na kome bi bila postignuta najveća cena. Novi korisnik tada se obavezuje na plaćanje naknade za zakup i uređenja zemljišta. Vlasništvo nad firmom, koja je pre privatizacije imala pravo korišćenja u industrijske svrhe, prema mišljenju mnogih pravnika, nije osnov za automatsko, a pogotovo ne za besplatno dobijanje prava korišćenja zemljišta u svrhe izgradnje poslovnog, stambenog, ili komercijalnog objekta.
Ali kako zemljište prati sudbinu objekta, kupoprodajnim ugovorom novi vlasnici preduzeća stiču pravo svojine na zgradama i pravo korišćenja nad zemljištem. Na osnovu postojećih objekata oni faktički stiču pravo gradnje na tom placu, kažu pravnici, a da li će ih porušiti pa graditi nove ili dograđivati to je njihova stvar. Tako je isključena mogućnost da kupci preduzeća, čiju delatnost su u međuvremenu izmestili na drugo mesto, odlaze na novi tender za zakup zemljišta. Jedino ograničenje koje imaju jeste da zemljište ne mogu da prodaju, iako uživaju sva prava kao da su su vlasnici, ali zato objekte mogu da otuđe.
Pravo na gradnju na osnovu vlasništva nad objektima, prema mišljenju stručnjaka, istina zakonom nije precizno regulisano pa je neophodno uskladiti propise i doneti novi zakon o javnoj svojini.
Dušan Belanović, iz Agencije za privatizaciju, tvrdi da u procesu procene vrednosti kapitala preduzeća osim mašina i proizvodnih kapaciteta, ulazi i zemljište. Ova državna institucija, kaže, ima obavezu da kontroliše da li kupac ispunjava obaveze iz ugovora (da ne menja delatnost u određenom roku, da investira, poštuje socijalni program…).
– Kada istekne rok ima pravo da radi sa svojim preduzećem šta hoće. On na osnovu ugovora stiče pravo korišćenja zemljišta pa može da poruši objekat i gradi novi – tvrdi Belanović.
Ako posao Agencije za privatizaciju, nije da prati dalju sudbinu zemljišta ni urbanisti nisu dužni da imaju podatke o imovinsko-pravnom statusu zemljišta.
Žaklina Gligorijević, direktorka Urbanističkog zavoda Beograda, kaže da njihov posao nije da znaju ili istražuju pod kojim uslovima su korisnici parcela stekli to pravo.
– Generalni plan Beograda do 2021. godine je načelno opredeljen da industrijska postrojenja treba da se izmeste iz centra grada. To se često realizuje tako što privatni vlasnici fabrika pokrenu inicijativu za promenu namene jer su, na primer, preselili proizvodnju van centra, što je ekološki i urbanistički ispravno. Urbanisti podrže njegove zahteve u skladu sa planom i tu nema nikakve zloupotrebe – objašnjava Gligorijevićeva.
Zakon o planiranju i izgradnji dozvoljava promene namene zemljišta, ako za to postoje argumenti kroz izmene prostornog, generalnog ili detaljnog plana. Posle javnog uvida usvaja ih skupština, a poslednju reč kada se radi o prostornim i generalnim planovima daje nadležni ministar. Objavljivanjem u službenom listu grada planska dokumenta praktično stupaju na snagu.
Iz ovoga proističe da urbanisti ipak odluke ne donose samostalno. Svaki njihov potez ocenjuje planska komisija, skupština grada, u kojoj sede odbornici i vlasti i opozicije.
Da bi planski dokumenti višeg reda pretrpeli izmene poslednju reč daje resorni ministar. I on kao i skupština mogu da ih vrate u ponovnu proceduru. To uglavnom ne čine.
Postavlja se pitanje da li oni koji glasaju za neki plan uopšte znaju za šta podižu ruku i kakve posledice proističu iz njihovih odluka. Samo jedna od njih je smanjenje prihoda u gradskoj kasi.
